Alım öncesi 12 kontrol
- Tapu kaydı ve takyidat: ipotek, haciz, şerh, irtifak var mı?
- Mülkiyet tipi: müstakil mi, hisseli mi; vekâletle satışta vekâletname kapsamı geçerli mi?
- Kadastral sınır ile fiilî kullanım örtüşüyor mu? Gerekirse aplikasyon isteyin.
- İmar durumu: plan içi mi, dışı mı; fonksiyon, emsal, TAKS/KAKS ve terk oranı nedir?
- Yol cephesi ve erişim: kadastral yol var mı, geçit hakkı gerekiyor mu?
- Altyapı: elektrik, su, kanalizasyon ve doğalgaz erişimi mevcut mu, maliyeti kime ait?
- Nitelik: tarla ise Toprak Koruma Kanunu kapsamındaki kısıtlar ve bölünemez büyüklük.
- Riskler: heyelan, taşkın, fay hattı, orman sınırı (2/B), sit alanı, kamulaştırma şerhi.
- Çevredeki ÇED dosyaları ve büyük altyapı projeleri.
- Belediye meclis kararları ve askıdaki plan değişiklikleri.
- Emsal m² değerleri: son bir yıl içindeki gerçek satış verileriyle karşılaştırma.
- Çıkış senaryosu: hangi alıcı profiline, hangi vadede, hangi değerlemeyle satılacak?
Tarım arazisinde ek kurallar
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, tarım arazilerinin belirlenen asgari büyüklüklerin altında bölünmesini engeller. Tarım dışı amaçla kullanım için il tarım ve orman müdürlüğü ile Toprak Koruma Kurulu izni gerekir. İzin alınmadan yapılan yapılar için yıkım ve idari para cezası uygulanabilir.
Fiyatı doğru okumak
- İlan fiyatı ile gerçekleşen satış fiyatı farklıdır; pazarlık payı bölgeye göre değişir.
- Emsal karşılaştırmasında parselin cephesi, geometrisi, eğimi ve imar hakkı normalize edilmelidir.
- Emsal 1.00'a göre inşaat hakkı başına maliyet hesaplayın; farklı emsalli parseller doğrudan kıyaslanamaz.
- Nakit akışı olmayan bir varlıktır: emlak vergisi, çit/bakım ve fırsat maliyetini modele ekleyin.
Sık yapılan hatalar
- Yalnızca uydu görüntüsüne bakıp imar durumu almadan satın almak.
- Hisseli parselde sözlü taksime güvenmek.
- Kadastral yolu, fiilî patika ile karıştırmak.
- Kamulaştırma planlanan güzergâhta yer alan parseli piyasa değerinin üzerinde almak.
- Vaat edilen "yakında imara açılacak" bilgisini resmî belgeyle doğrulamamak.