Tanımlar
- TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı): yapının zemindeki oturum alanının parsel alanına oranı.
- KAKS / Emsal (Kat Alanı Kat Sayısı): toplam inşaat alanının parsel alanına oranı.
- Çekme mesafesi: yapının parsel sınırlarına bırakması gereken minimum mesafe.
- Hmax: izin verilen maksimum yapı yüksekliği veya kat adedi.
Örnek hesap
1.000 m² parsel, TAKS 0.30 ve KAKS 1.50 olsun. Zeminde en fazla 300 m² oturum yapılabilir (1.000 × 0.30). Toplam inşaat hakkı 1.500 m²'dir (1.000 × 1.50). Bu durumda yaklaşık 5 katlı bir kurgu ortaya çıkar (1.500 / 300). Kat adedi ayrıca Hmax ve plan notlarıyla sınırlanır.
Emsale dâhil olmayan alanlar (bazı ortak alanlar, sığınak, otopark vb.) yönetmelik ve plan notlarına göre değişir; net kapasite için mimari ön etüt gerekir.
Değere etkisi
Arsa fiyatlaması pratikte "inşaat hakkı başına maliyet" üzerinden yapılır. Emsal 1.00 olan 1.000 m² arsa için ödenen 10 milyon TL, m² inşaat hakkı başına 10.000 TL demektir. Aynı bedelle emsal 0.50 olan bir arsada bu maliyet 20.000 TL'ye çıkar. Karşılaştırma yaparken daima emsal ile normalize edin.