Hisseli tapu ile müstakil tapu farkı
Müstakil tapuda taşınmazın tek maliki vardır ve sınırları bellidir. Hisseli (paylı) tapuda ise birden fazla kişi aynı taşınmaza belirli oranlarda maliktir; ancak hiç kimsenin "şurası benim" diyebileceği fiziksel bir bölüm yoktur. Kullanım, paydaşların çoğunluk kararıyla belirlenen taksim sözleşmesine bağlıdır.
Bilinmesi gereken hukuki başlıklar
- Önalım (şufa) hakkı: bir paydaş hissesini üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar aynı koşullarla öncelikli alım hakkını dava yoluyla kullanabilir.
- Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu): anlaşma sağlanamazsa taşınmaz mahkeme kararıyla aynen taksim edilir veya satılarak bedeli paylaştırılır.
- Kredi: bankalar hisseli taşınmazda genellikle daha temkinlidir; teminat değeri düşük hesaplanabilir.
- Yapılaşma: ruhsat için tüm paydaşların muvafakati aranır.
Satın alma öncesi kontrol listesi
- Tapu kaydından hisse oranını ve paydaş sayısını doğrulayın.
- Fiilî kullanım taksimi var mı, yazılı mı? Sözlü taksim uyuşmazlık riskini artırır.
- Parselin ifraza (bölünmeye) uygun olup olmadığını belediye/tarım müdürlüğünden öğrenin.
- Taşınmaz tarım arazisiyse Toprak Koruma Kanunu'ndaki bölünemez büyüklük kuralını kontrol edin.
- Satış vaadi sözleşmesi yapılacaksa noter onayı ve tapuya şerh düşülmesi güvenliği artırır.
"Hisseli satılan arsada size özel parsel" vaatlerine dikkat: kadastral olarak bölünmemiş bir alanda tahsis edilen bölüm hukuken bağlayıcı değildir.