Harcın yasal dayanağı ve hesap mantığı
Tapu harcı, 492 sayılı Harçlar Kanunu'na bağlı (4) sayılı tarifeye göre alınır. Gayrimenkul devir ve iktisaplarında harç, devir bedeli üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı tahsil edilir. Harca esas değer, emlak vergisi değerinden düşük olamaz; düşük beyan hâlinde ikmalen tarhiyat ve vergi ziyaı cezası gündeme gelir.
Yürürlükteki harç oranı ve varsa geçici indirimler dönemsel olarak değişebilir. İşlem öncesinde Gelir İdaresi Başkanlığı'nın güncel tarifesini teyit edin.
Örnek hesaplama yaklaşımı
- Gerçek satış bedelini belirleyin (örnek: 3.000.000 TL).
- Belediyeden emlak vergi değerini alın; beyan bu değerin altına inemez.
- Yürürlükteki oranı beyan edilen bedele uygulayın; sonuç alıcı ve satıcı için ayrı ayrı hesaplanır.
- Döner sermaye hizmet bedeli ve varsa ipotek tesis harcı gibi kalemleri ekleyin.
- Ödemeyi randevu öncesi yapıp makbuzu tapu müdürlüğüne sunun.
Gerçek bedeli düşük göstermenin riski
- Vergi incelemesinde eksik harç, gecikme faizi ve vergi ziyaı cezasıyla birlikte istenir.
- İleride satışta değer artışı kazancı vergisi daha yüksek çıkar; düşük alış bedeli aleyhinize işler.
- Uyuşmazlıkta ispat sorunu doğar; ödenen gerçek bedeli kanıtlamak zorlaşır.
Diğer maliyet kalemleri
- Döner sermaye hizmet bedeli ve varsa ilave belge ücretleri.
- Zorunlu deprem sigortası (DASK) — yapı bulunan taşınmazlarda devirde aranır.
- Kredi kullanılacaksa ekspertiz, ipotek tesis ve dosya masrafları.
- Emlakçı hizmet bedeli — taraflar arasında sözleşmeyle belirlenir.